Vermietetes Pflegeapartment

Vermietete Eigentumswohnung

Mietrendite

Die Mietrendite liegt in der Regel bei 

ca. 3,5 – 4,2 % und wird mit einem langfristigen Pachtvertrag vereinbart. Dadurch erhält der Eigentümer Kalkulationssicherheit.

Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die

marktübliche Mietrendite unter 3,0 %. Dazu kommt geringe Kalkulationssicherheit durch wechselnde oder zahlungsunfähige Mieter, Leerstand der Wohnung oder Mietnomaden.

Mieterwechsel

Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.

Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch ein möglicher Leerstand.

Vermieterrisiko

Vermindertes Risiko durch langjährige Pachtverträge zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber i.d.R. mit einer Laufzeit von 20 Jahren mit Verlängerungsoption auf 30 Jahre.

Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeappartements. Der Eigentümer hat keinen Mieterkontakt.

Sowohl die Mietersuche und -auswahl als auch die Prüfung der Bonität bzw. Zuverlässigkeit nimmt der Eigentümer selbst vor. Beauftragt er einen Makler dafür, entstehen ihm hohe Kosten für dessen Tätigkeit. Die Vertragslaufzeiten sind eher kurz und bei Leerstand der Wohnung entfällt die Mietzahlung zumindest vorrübergehend. Es besteht also das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten mit potentiellen Mietminderungen.

Standort

Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor.

Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen dienen oft als Grundlage.

Apartment

Alle Pflegeappartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.

Viele Unsicherheiten (bedarfsgerechter Grundriss, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaften etc.) müssen berücksichtigt werden.

Betriebskosten

Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.) mit Ausnahme der Kosten für Instandhaltungsrücklagen und den

Verwalter.

Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (Reparaturen und Instandsetzungen).

Steuerlicher Vorteil

Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2 % p.a. steuerlich abgeschrieben. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil

liegt bei unter 10 %.

Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2 %, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt meist zwischen 20 und 25 % und somit deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.

Instandhaltungskosten

Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der Instandhaltungskosten (Dach- und Fachvertrag) auf den Pächter umgelegt werden und vermietertypische

Aufgaben (z.B. Wartung, Streuen im Winter).

Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten

nur eingeschränkt auf die Mieter

übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Verwaltungsaufwand

Durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie entsteht kaum zeitlicher Verwaltungsaufwand für den Eigentümer.

Der Eigentümer muss sich oftmals selbst um seine Mieter kümmern, dazu gehören Mietersuche und -kontakt, Instandhaltung und Reparaturen bis hin zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, falls kein Verwalter eingebunden ist.